Zwangsversteigerung Kindertagesstätte

Gesamtverkehrswert (wirtschaftliche Einheit): 1.180.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Gewerbeeinheit, genutzt als Kindertagesstätte, auf mehreren Grundstücken, die eine wirtschaftliche Einheit bilden.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 26.03.2026 innen und außen besichtigt. Die Bewertung beruht zudem auf Bauakten, Grundrissen, Schnitten, Ansichten, Kataster- und Grundbuchunterlagen sowie weiteren behördlichen Auskünften.

Gebäude

Das eingeschossige, teilweise unterkellerte Gebäude wurde ursprünglich ca. 1972 als Kindertagesstätte errichtet, um ca. 2005 durch einen Anbau erweitert und im Jahr 2015 teilweise zurückgebaut, umgebaut sowie in Teilbereichen neu errichtet. Es ist in Holzrahmenbauweise ausgeführt und mit einem asymmetrischen Doppelpultdach versehen. Die Nutzfläche beträgt insgesamt ca. 585 m², davon ca. 110 m² im Kellergeschoss und ca. 475 m² im Erdgeschoss. Das Gebäude ist für vier Gruppen mit insgesamt 87 Kindern konzipiert.

Im Kellergeschoss befinden sich Heizungsraum, zwei Lager, Flure, Personalraum, Herren-WC mit Vorraum, Handarbeitsraum und Abstellraum. Im Erdgeschoss umfasst der Bestandsbereich unter anderem Wohnen, Essen, Terrasse, Küche, Bad, WC, Kind, Eltern, Flur und Diele; der Neubau enthält drei Gruppenräume, WC-Bereiche mit Vorräumen, Treppenhaus- und Flurbereiche, Elterncafé, Küche, Hauswirtschaftsraum, Besprechungsraum, Rückzugsraum, Mehrzweckraum, Leitungsbüro sowie einen Raum für Turngeräte. Das Dachgeschoss ist weder ausgebaut noch ausbaubar.

Die Grundrissgestaltung ist für die Nutzung als Kindertagesstätte grundsätzlich geeignet, wenngleich teilweise unübliche Raumzuschnitte ohne rechte Winkel die Möblierbarkeit einschränken. Die Belichtung und Besonnung werden im Kellergeschoss in den Gruppenraumbereichen als gut, im Erdgeschoss als sehr gut beurteilt. Die Raumhöhen betragen im Kellergeschoss ca. 2,59 m und im Erdgeschoss ca. 2,70 m, im Eingangsbereich und teilweise in Gruppenräumen bis ca. 4,75 m.

Der bauliche Zustand wird – abgesehen von festgestellten Mängeln und Instandsetzungsbedarfen – als gut und weitgehend zeitgemäß bei überwiegend mittlerem Ausstattungsstandard beschrieben. Wertrelevant sind insbesondere offene Leitungsdurchführungen ohne normgerechte Brandschutzabschottung im Keller, eine auszutauschende T30-Tür, defekter Sonnenschutz, beschädigter Linoleumbelag im Flur, fehlender Bremsschutz an einer Schiebetür, sommerliche Überhitzung in fünf Gruppenräumen sowie diverse Sicherheitsmängel im Außenbereich. Denkmalschutz besteht nicht. Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Gebäude vermietet und als Kindertagesstätte genutzt.

weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befinden sich zwei Geräte-/Spielgerätehäuser. Außerdem sind drei offene PKW-Stellplätze vorhanden.

• Dachform/Dachdeckung: asymmetrisches Doppelpultdach mit zwei gegeneinander geneigten Dachflächen und Oberlichtern; Wärmedämmung innerhalb der Konstruktion; Metallstehfalzdeckung; Dachentwässerung über außenliegende Rinnen und Fallrohre aus Zinkblech

• Heizung & Warmwasser: Gas-Brennwertheizung mit Wasserspeicher, Baujahr ca. 2015; Warmwasserversorgung zentral über die Heizungsanlage; im Kellergeschoss Wärmeabgabe über Flachheizkörper, im Erdgeschoss überwiegend Röhrenheizkörper unter den Fensterbänken, ergänzend vertikale Heizkörper, in Teilbereichen Fußbodenheizung; Thermostatventile vorhanden

• Elektroinstallation: nach Angaben im Jahr 2015 erneuert; im Übrigen überwiegend dem Baujahr entsprechende Ausstattung in mittlerem Standard

• Fenster: isolierverglaste Kunststofffenster im Erdgeschoss ein- und zweiflügelig; im Kellergeschoss isolierverglaste Kunststofffenster sowie Metallkellerfenster mit Schutz- und Einbruchschutzgittern; Außenfensterbänke mehrheitlich aus Zink; außenliegende Raffstores, teilweise defekt

• Türen: zweiflügelige verglaste Aluminium-Haupteingangstür; Aluminium-Glas-Nebeneingangstür mit Oberlicht und Seitenteil; glatte Innentüren aus Holz bzw. Holzwerkstoff, teils mit Lichtausschnitten; in Teilbereichen dichtschließende Türen und T30-Feuerschutzabschlüsse, im Heizungsraum T30-RS-Tür

• Sanitärausstattung: im Kellergeschoss Damen- und Herren-WC mit gemeinsamen Handwaschbereichen im Vorraum; im Erdgeschoss zwei WC, Dusche und Handwaschbecken im Vorraum sowie zwei weitere Sanitäreinheiten mit drei bzw. vier Kinder-WCs, Handwaschbecken und Wickelgelegenheit

• Bodenbeläge: Nadelfilz in Gruppen-/Personalräumen und Fluren des Kellergeschosses; Estrich in Keller-, Abstell- und Heizungsräumen; Linoleum in Gruppen- und Personalräumen sowie Fluren des Erdgeschosses; mittelformatige Fliesen in WC-Bereichen; im Gartenzugang teils Fallschutzplatten, teils Gitterrost

Das Objekt liegt in Fritzlar, Kernstadt Fritzlar, mit ca. 15.000 Einwohnern in der Gesamtstadt bzw. ca. 7.500 Einwohnern in der Kernstadt, im Schwalm-Eder-Kreis in Hessen.

Die Mikrolage wird als sehr gut beurteilt. Das Objekt befindet sich an Wohnstraßen mit wenig Verkehr und verkehrsberuhigenden Elementen. In südlicher Richtung überwiegen Ein- und Zweifamilienhäuser, in nördlicher Richtung mehrgeschossiger Wohnungsbau bzw. Blockbebauung. Beeinträchtigungen wurden nicht festgestellt. Naturschutzgebiete oder Biotope wurden nicht angegeben.

Geschäfte des täglichen Bedarfs sind ab ca. 800 m erreichbar, Kindertagesstätten und Schulen in etwa 0 bis 600 m Entfernung. Ärzte und Apotheken befinden sich ab ca. 1 km Entfernung. Eine Bushaltestelle liegt ca. 500 m entfernt; der Bahnhof in Fritzlar ist in etwa 1,5 km erreichbar. Weitere Dienstleistungen konzentrieren sich in der Innenstadt.

Das Grundstück umfasst insgesamt 3.057 m² und setzt sich aus vier Flurstücken zusammen, die als wirtschaftliche Einheit bewertet werden. Es fällt deutlich von Süden nach Norden ab, sodass das Kellergeschoss teilweise ebenerdig in Erscheinung tritt. Die Straßenfronten betragen ca. 58 m bzw. ca. 47 m, die mittlere Tiefe ca. 53 m bzw. ca. 11 m. Das Grundstück ist mit Rasenflächen, einzelnen Bäumen, Hecken und Sträuchern sowie Spiel- und Aufenthaltsflächen angelegt; befestigt sind unter anderem Hof-, Eingangs-, Fahrradabstell- und Mülltonnenbereiche.

KBW Rechtsanwälte, Kassel, Tel.: 0561 50 63 58-20, Az.: AA 25/0128 BH/mf